DEFICIT foncier : Investir en optimisant la fiscalité
Le déficit foncier n’est pas un régime fiscal particulier. Il résulte d’un montant de charges supérieures (générées en parti par des travaux) aux loyers encaissés.
Le déficit foncier se réduit en priorité des revenus fonciers de l’ensemble des biens immobiliers détenus, et s’il dépasse les revenus fonciers globaux du patrimoine, il va générer un déficit foncier global.
Ce déficit foncier global se déduit ensuite du revenu global (exemple des salaire) jusqu’à 10.700€ par an et au-delà il constitue un déficit foncier reportable pendant 10 ans sur les futurs revenus fonciers. Toutefois la part du déficit foncier résultat des frais d’emprunt ne peut être reportable sur le revenu global et constituera lui un déficit foncier reportable pendant 10 ans sur les revenus fonciers.
Les avantages du déficit foncier
1- Réduire son revenu global sur le long terme : jusqu’à 10 ans
2- Avantage ne rentrant pas dans le dispositif de plafonnement des niches fiscales de 10.000€ par an
3- Bénéficier d’une plus-value à terme
Le logement est vendu à un prix moindre considérant son état de vétusté. Les travaux vont permettre de revaloriser le bien.
3- Peu de contraintes de détention
Le mécanisme de déficit foncier est conditionné à la mise en location du bien pendant seulement au minimum 3 ans suivant l'imputation du déficit + liberté du niveau de loyer + absence de plafonds de ressource pour les locataires
4- Un impact fiscal rapide et massif
Pour un contribuable sans revenu foncier pré existant :
Déduction de 10.700€ de déficit sur revenu global : impact fonction de la T.M.I.=>pour une personne à une tranche marginale d’impôt de 30% --> réduction impôt 30%*10700=3210€
+ pour l’excédent au dessus de 10700€ : impact fonction de la T.M.I.+17.2% de prélèvements sociaux : pour 10000€ --> réduction d’impôt de 10.000*(30%+17.2%)=4720€
Pour un contribuable avec un revenu foncier pré existant : déficit foncier*(30%+17.2%) soit presque la moitié des travaux récupérés sous forme d’avantage fiscal !!!!
5- Un mécanisme cumulable avec d’autres avantages fiscaux
La réduction appliquée par le déficit foncier est cumulable avec les avantages fiscaux d’autres niches fiscales telles que la loi Pinel réhabilité.
Les conditions d'éligibilité
- Le propriétaire doit être un contribuable français qui réalise son investissement seul ou via une SCI
- Le contribuable doit être assujetti au régime réel d’imposition des revenus fonciers. Le régime réel est automatique si les loyers annuels perçus excèdent 15.000€ par an. Dans le cas contraire le contribuable doit opter pour le régime réel et y sera soumis pendant au minimum 3 ans.
- Le bien immobilier doit être mis en location de façon continue pendant au moins 3 ans à compter de la première imputation du déficit.
Les conditions de location du logement
Une location nue
Les charges qui créent un déficit :
1- Les charges financières : les intérêts + cotisation d’assurance + frais de dossier + frais de garantie du prêt destiné à l’acquisition/ la réparation/l’amélioration/ du bien.
2- Les travaux de réparation et d’entretien, dont l’objet est l’apport d’un équipement mieux adapté à la vie moderne, sans modifier la structure existante (par exemple, l’installation ou le remplacement d’une cuisine, d’une chaudière, etc.)
3- Les travaux d’amélioration, dont l’objet est le maintien ou la remise en état du bien afin d’en permettre un usage normal, sans en modifier l’agencement ou l’équipement (par exemple, la réfection des équipements essentiels)
4- Les charges inhérentes à la détention du bien : la taxe foncière, les frais d’agence pour la location du bien, les charges de copropriété, la taxe foncière