La location en meublée : Investir en optimisant la fiscalité et le rendement locatif
La location en meublée n’est pas un régime fiscal particulier.
On appelle location meublée la mise à disposition d'un local d'habitation garni de meubles lorsqu'il comporte tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale par le locataire (décret n°2015-981 du 31/07/2015).
L’activité de loueur en meublé, qu’elle soit professionnelle (LMP) ou non (LMNP), est considérée comme une activité commerciale. De ce fait, les revenus tirés de cette activité sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Les avantages de la location en meublée
1- Un Loyer plus élevé que si vous louez nu
2- La possibilité de déduire des charges plus conséquentes qu’en location nue : frais d’agence immobilière lors de l’acquisition du bien – frais de notaire d’acquisition – amortir le montant de la construction et les travaux de construction et d’agrandissement
Amortir le bien : càd constater tous les ans une charge comptable (non payée) correspondant à la dépréciation de l’immeuble sans limite dans le temps
3- Une souplesse du bail : durée de location 1 an et dépôt de garantie 2 mois (au lieu de 1 mois en location nue)
4- Bénéficier du régime des Plus-values des particuliers lors de la revente dans le cadre de la location en LMNP
5- Cumul des trimestres pour la retraite et accès à la sécurité sociale en LMP (sous conditions) : stratégie pouvant être utilisée en cas de cession d’activité avant l’âge de la retraite
6-Des déficits reportables sur plusieurs années avec des règles différentes selon le statut du LMNP et du LMP
Les conditions d'éligibilité
Etre un contribuable français et détenir un bien en direct ou via une société à l'impôt sur le revenu (SARL de famille habituellement)
Louer le bien à titre d'habitation
Déclarer son activité en centre des formalités des entreprises
Recettes encaissées inférieures à 23.000€ par an et revenus inférieurs à 50% des revenus totaux du foyer : statut du Loueur en Meublé Non Professionnel LMNP
OU
Recettes encaissées supérieures à 23000€ par et revenus supérieurs à 50% des revenus totaux du foyer : statut du Loueur en Meublé Professionnel LMP
Les conditions de location du logement
Une location meublée avec une liste très stricte des meubles devant fournis pour la location. La loi ALUR du 24 mars 2014 est venue affiner la loi du 6 juillet 1989 sur les logements meublés. Le décret d’application de la loi ALUR (décret n° 2015-981) du 31 juillet 2015 fixe la liste des équipements obligatoires à fournir dans une location meublée. Cela va du lit jusqu’au ustensiles pour manger et cuisiner.
Les charges qui créent un déficit :
1- Les charges financières : les intérêts + cotisation d’assurance + frais de dossier + frais de garantie du prêt destiné à l’acquisition/ la réparation/l’amélioration/ du bien.
2- Les travaux de réparation et d’entretien, dont l’objet est l’apport d’un équipement mieux adapté à la vie moderne, sans modifier la structure existante (par exemple, l’installation ou le remplacement d’une cuisine, d’une chaudière, etc.)
3- Les travaux d’amélioration, dont l’objet est le maintien ou la remise en état du bien afin d’en permettre un usage normal, sans en modifier l’agencement ou l’équipement (par exemple, la réfection des équipements essentiels)
4- Les charges inhérentes à la détention du bien : la taxe foncière, les frais d’agence pour la location du bien, les charges de copropriété. Et plus généralement toutes les charges inhérentes à la gestion du bien